מצב קייםמבנה שימור בן קומה אחת על שתי החלקות. גרירה לסיבוב, גלגלת לזום, לחיצה על מבנה לפרטים.
חלקה 47 · 236 מ״ר
חלקה 48 · 237 מ״ר
מבנה לשימור (תכנית 3866)
תוספת מוצעת / גג רעפים
מסחר
דירת קרקע (גן)
דירה בקומה החדשה
דירה בעליית הגג
מדרגות ומעלית
הדמיה עקרונית מנתוני GIS של העירייה ו-Street View. אינה מדידה ואינה תכנון אדריכלי.
התצוגה התלת-ממדית לא נטענה במחשב הזה
הדפדפן חוסם גרפיקה תלת-ממדית (WebGL). ב-Windows זה קורה בדרך כלל כשהאצת החומרה בכרום כבויה, או כשמנהל ההתקן של כרטיס המסך ישן.
- בכרום: תפריט ⋮ ← הגדרות ← מערכת ← להפעיל את ״שימוש בהאצת גרפיקה כשהיא זמינה״, וללחוץ על ״הפעלה מחדש״.
- אם זה לא עוזר: לעדכן את מנהל ההתקן של כרטיס המסך דרך Windows Update, או לפתוח את הקישור ב-Microsoft Edge.
בינתיים אפשר לראות כאן תמונות של המבטים העיקריים. הזכויות, החלופות והתכנית העסקית עובדים כרגיל מהכפתורים למעלה.
—
תשובות לשאלות המנחות
לפי דפי הזכויות מ-27/09/2026 ותכנית 3866 (בתוקף מ-2018).
איחוד שתי החלקות למבנה אחד
חלקיתאיחוד רשמי אסור; מבנה רציף אחד מותר
סעיף 6.4.14 אוסר איחוד (חוץ ממגרש קטן מ-90 מ״ר). מותר לבנות בקו בניין צדדי 0 בהסכמת הבעלים — המבנה הקיים כבר יושב על שתי החלקות.
זכויות בנייה
210% ≈ 993 מ״ר מעל הקרקע, כולל הקיים
135% לשתי קומות + 70% לעליית גג + 5% שירות. תכסית 80%. מסחר בקומת הקרקע בחלקה 47 (חזית מסחרית, חובה); מגורים מעליו.
קומות מעל ומתחת לקרקע
2 קומות + עליית גג; עד 3 קומות מרתף
גובה 11.1 מ׳, שיפוע הגג מתחיל עד 7.1 מ׳. בקומה קיימת גבוהה מוסיפים את ההפרש מעל 3.30 מ׳ (סעיף 6.1.3) — כאן עד כ-13 מ׳. מרתפים עד גבול המגרש, בכפוף למחלקת השימור.
כמה חניות
לא נדרשבפועל אפס במגרש
החניות לא נדרשות בתוך המגרש (6.7.1); אפשר פטור למבנה לשימור (6.7.8). רמפה במבנה לשימור אסורה, ומשבזי אסורה כניסה לחניה.
כמה דירות
8–12 דירות
8 אם כל קומת הקרקע נשארת מסחר; 11–12 אם קומת הקרקע של חלקה 48 הופכת למגורים.
גודל דירה מינימלי
אין מינימום לדירה; ממוצע ≥ 65 מ״ר
65 מ״ר ממוצע כולל שירות במבנה לשימור, 70 מ״ר בתוספת לבניין קיים. מגורים במרתף כיחידה נפרדת אסורים.
תב״עות רלוונטיות
3866 היא התכנית הקובעת
וגם: 5000 (מתאר), 5500 (עדכון מתאר, הופקדה 01/2026), 2650ב (נספח ה׳ — תמריצים), ע/ע1 (מרתפים), תמ״א 70 (אזור שימור מקומי — בלי תוספות מטרו).
האם מוגדר לשימור
כןמבנה לשימור לפי 3866, בלי הגבלות מחמירות
פוליגון השימור מכסה את כל המבנה בשתי החלקות. בדף הזכויות של חלקה 48 ההתראה לא מופיעה — לברר.
תוספת או הריסה
תוספתהריסה
מותרת תוספת בתיאום עם מחלקת השימור ובתנאי שיפוץ כל המבנה (6.2.1). הריסה אסורה, פרט לחלקים לא מקוריים. אם אי אפשר להוסיף — תמריצים לפי נספח ה׳ של 2650ב, ומענק של עד 50,000 ₪ ליחידה מקרן השימור.
תוספת זכויות בגלל השימור
אין בונוס אחוזיםאותם 210% כמו מגרש רגיל; ההקלות הן בגובה, בתכסית ובגמישות
תכנית 3866 לא נותנת אחוזי בנייה נוספים למבנה לשימור. מה שהשימור כן מוסיף:
- גובה: על קומה קיימת גבוהה מוסיפים את ההפרש מעל 3.30 מ׳ (6.1.3). כאן כ-13.1 מ׳ לרכס במקום 11.1 מ׳, וזה מה שמאפשר קומה מלאה מעל האולם הקיים.
- תכסית: הקיים (כ-100%) נשאר למרות מגבלת 80% (6.1.2), ומותרת עליית גג גדולה מ-70% (5.6).
- חריגות מתועדות: גובה, תכסית, קווי בניין ומרתפים לפי המצב המקורי, אם תיק התיעוד מוכיח אותו (6.2.1).
- דירות קטנות יותר: ממוצע 65 מ״ר במקום 70 מ״ר (4.1.2ה), כלומר אפשר יותר דירות מאותו שטח.
- חניה: אפשר פטור מלא (6.7.8), בלי תשלום לקרן חניה.
- שימושים: הוועדה רשאית להרחיב אותם בהליך פרסום (4.1.1ה).
- כסף: מענק עד 50,000 ₪ לכל יחידה קיימת מקרן השימור.
המגבלות על מבנה לשימור
הרבה תנאיםאין הריסה; כל תוספת מחייבת שימור של כל המבנה
- הריסה אסורה, חוץ מחלקים לא מקוריים שתיק התיעוד מאשר (6.2.1ב).
- תיק תיעוד מאושר במחלקת השימור הוא תנאי לכל היתר.
- שיפוץ כל המבנה והסרת תוספות לא מקוריות הם תנאי לכל תוספת. תעודת גמר רק אחרי שימור בפועל (6.11.7).
- היקף ומיקום התוספת נקבעים מול מחלקת השימור: נסיגות מהחזיתות ונראות מהרחוב. בפועל ייתכן פחות מהמקסימום.
- חיזוק: תוספת על מבנה שלא עומד בת״י 413 מחייבת חיזוק כולו (6.11.9), ואלמנטי החיזוק לא יבלטו מהחזיתות.
- עיצוב: טיח חלק, גג רעפי חרס בשיפוע 40%–50%, רכס מקביל לרחוב, תריסי עץ, מעקות ברזל, פתחים עד 60% מרוחב החזית.
- חניה: רמפה לחניון אסורה (6.7.7), ומשבזי אסורה כניסה לחניה.
- מרתפים מותרים עד גבול המגרש, בכפוף לאישור מחלקת השימור (6.6.2).
- בלי מסלולי תמ״א: תמ״א 38 פקעה, תמ״א 40 (ממ״ד) לא חלה על אתרי שימור, ותמ״א 70 לא מוסיפה צפיפות.
- פיצויים: המועד הרגיל לתביעה לפי סעיף 197 חלף בערך בינואר 2021. נשארת רק בקשת הארכה, לבדוק עם עורך דין.
השוואת חלופות
ערך נוכחי לבעלים, מיליוני ₪ (היוון 7%, 10 שנים). מתוך המודל שבתיקייה model/.
| חלופה | בסיס | טווח |
|---|---|---|
| ג. שימור + תוספת (עצמי) | 20.6 | 5.8–33.2 |
| ה. עסקת קומבינציה | 19.2 | 3.1–31.7 |
| ב׳. להמשיך כמו שזה | 15.1 | 11.7–19.0 |
| א. מכירה היום | 15.0 | 11.2–27.1 |
| ב. שיפוץ שימור בלבד | 13.5 | 10.0–17.6 |
| ד. מלון בוטיק | 0.8 | −12.3–12.3 |
ההמלצה
לא למכור עכשיו. שלב הכנה של כשישה חודשים וכ-0.5 מ׳ ₪: הסכם בין השותפים, בדיקת חוזי השכירות, סקרים, שמאי ופגישה מקדמית במחלקת השימור. אחר כך לבחור בין פיתוח עצמי לעסקת קומבינציה.
מה קובע את התוצאה
- מחיר הדירות: 80–110 אלף ₪ למ״ר משנה את ערך חלופה ג׳ בכ-7 מ׳ ₪.
- היקף התוספת שתאשר מחלקת השימור: 330–500 מ״ר משנה כ-6 מ׳ ₪.
- פינוי השוכרים והסכמת כל השותפים קובעים את לוח הזמנים.
המבנה הקיים
בניין מסחרי-תעשייתי בן קומה אחת שתופס את כל הבלוק.
| טביעת רגל | ≈ 477 מ״ר |
|---|---|
| חזית לשבזי / לאחד העם | 22.4 / 22.5 מ׳ |
| חזית לר׳ יהודה חסיד / לתחכמוני | 14.8 / ≈15 מ׳ |
| גובה (מודל הגבהים העירוני) | ממוצע 3.7 · מקס׳ 5.9 מ׳ |
| שנת בנייה רשומה | 1938 (הערכה) |
| סיכון אסבסט (שכבת העירייה) | גבוה — נדרש סקר |
מה רואים ב-Street View
- חלונות פלדה גדולים עם חלוקה צפופה בחזית שבזי ותחכמוני.
- פילסטרים, בסיס לבנים, כרכוב ומעקה גג עם שיננות בפינת שבזי–ר׳ יהודה חסיד.
- פתחי ראווה כהים ואדניות בחזית אחד העם; תריסי גלילה בחנויות.
הפנים (משוער)
שכבת “פנים המבנה” מציגה פריסה משוערת: מסעדה בשבזי 58, בר באחד העם 1, ושתי חנויות בצד רבי יהודה חסיד. זו המחשה בלבד — אין לנו תכניות של הפנים.
מקורות והסתייגויות
- דפי הזכויות של עיריית תל אביב-יפו לחלקות 47 ו-48, גוש 7422 (27/09/2026): חלקה 47, חלקה 48.
- שכבות GIS עירוניות: חלקות, מבנים (גבהים וקומות), מבנים לשימור, צירי רחובות, כתובות, עצים — נשלפו ב-29/09/2026.
- Google Maps ו-Street View (צילומים 2011, 2015, 2018).
מיקום העצים משוער. גובה המבנים השכנים לפי מודל הגבהים (DSM) של העירייה. התוספת בחלופה ג׳ היא הנחת עבודה של כ-80% מהמקסימום — ההיקף בפועל ייקבע מול מחלקת השימור. אינו ייעוץ משפטי, שמאי או תכנוני.